東九商廈租金續跌 直逼工廈價

創紀之城3期呎租22元 較高峰挫2成

環球疫情衝擊商廈租務市場，供應較多的東九龍租金受壓，散業權物業紛錄低價成交。觀塘創紀之城3期8,000呎單位，由採購公司租用，呎租僅22元，為近年新低。另散業權甲廈如萬兆豐中心、恩浩國際中心，均錄呎租約18元成交，貼近同區工廈呎租水平。

今年整體商廈需求受疫情影響而大跌，租金亦同步受壓，特別是一直供應較多的東九龍區，散業權商廈業主降租吸客，租金水平較高峰期回落。例如觀塘創紀之城3期一個8,000呎單位，獲一家採購公司租用，該機構原租用創紀之城6期，現轉租為縮減樓面及節省租金。據了解，是次成交呎租約22元，為近年新低，該廈租務高峰期，呎租達28元以上，現回落至少2成。

企業廣場3期中層 意向呎租約20

另外，九龍灣企業廣場3期有不少空置樓面，其中一高層全層，面積約1.5萬平方呎，享全海景，數年前租務高峰期市值呎租近30元，近日亦以每呎約22元租出。代理指，同廈一個中層4,000呎單位，業主最近意向呎租僅約20元。

至於早年拆售的商廈，因業權零碎，放盤量較多，呎租更低於20元。如觀塘萬兆豐中心中層J室，面積約2,328平方呎，近日以每呎19元租出，至於九龍灣恩浩國際中心高層A及B室，面積合共約4,246平方呎，成交呎租僅約18元。

工廈美羅中心 呎租約18元

事實上，若與同區工廈美羅中心最近呎租約18元比較，甲廈單位成交呎租已跌至工廈水平。

據代理數字顯示，去年中東九龍商廈呎租水平，平均造至約27元，近一年先後受社會事件及疫情影響，該區租金跌至約21元，平均跌幅約16%。代理指，疫情令商廈需求下跌，不少機構寧接受業主減價續租，搬遷活動少，供應較多的東九龍租金受壓，加上該區散業權單位多，業主在淡市下減價幅度高，故不少成交單位，呎租跌至20元以下。他預計，由於整體市道需時回復，東九龍租金徘徊低水平，將持續至少半年至9個月。

另一代理指，疫情下機構有縮減規模，但整體搬遷活動不多，九龍區租務成交少，而東九龍空置率升至13%，尖沙咀區近日高見8%，為17年來新高。他預計，明年上半年九龍區甲廈租金仍跌5%，下半年或會出現機構搬遷，九龍區租金始終較便宜，可吸引企業省成本，下半年有望企穩。

(經濟日報)

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上環6重建項目 嘉咸街商地最矚目

上環屬傳統老區，近年一直吸引各發展商收購，目前區內約有6個重建項目，預計可為該區提供約116.3萬平方呎商業樓面，其中永泰地產 (00369) 、資本策略 (00497) 等旗下的嘉咸街項目，早前獲批興建兩幢商廈及酒店，供應逾43萬平方呎樓面。

區內料增逾116.3萬呎商用樓面

上環區內大部分商廈早在上世紀中後期落成，因此該區缺乏新增的土地供應，而由於上環比鄰中環核心商業區，而且基建交通方便，吸引不少財團收購發展。據本報統計，區內現有約6個重建項目，涉及約116.3萬平方呎商用樓面。

區內規模最大的重建項目屬於嘉咸街項目C地盤，地皮由市建局收購，後來永泰地產及資本策略等於2017年10月以約116億元奪得發展權，該項目可建樓面逾43萬平方呎，將分別重建為1幢32層高商廈，及1幢樓高27層的酒店，基座為4層平台商場及2層地庫。

大鴻輝興業斥逾70億 重建甲廈

另外，積極收購區內舊樓的大鴻輝興業，目前持有干諾道西94號至103號及德輔道西99至101號兩個地盤，兩項目面積達2萬平方呎，可建樓面最多約30萬平方呎，料重建為甲級海景商廈，估計投資額逾70億元。大鴻輝興業已於7月份成功以底價3.02億元統一德輔道西99至101號舊樓的業權，並將合併比鄰地盤一同發展商業項目。

至於集團旗下的德輔道中212至214號德輔商業中心，料將與附近的永樂街舊樓一併重建。地盤面積合共約1.1萬平方呎，總樓面約16萬平方呎，計劃興建一座25層高商廈，附3層平台及1層地庫。事實上，中資亦在上環一帶「插旗」，當中內房地產私募基金凱龍瑞曾在2017年斥資約2.2億元收購永樂街78及80號兩幢舊式寫字樓，其後再購入永樂街82至86號、88至90號多幢物業，構成約4,400平方呎地盤，並計劃興建1幢6.6萬平方呎的商廈。

坐落於威靈頓街的曾昭灝大廈，地舖是為港人熟悉的「蓮香茶室」，早年已由資本策略收購，物業佔地約4,206平方呎，屬「商業」規劃用途，地積比率15倍，可建樓面約6.3萬平方呎，日前一直有消息指將物業清拆，但尚未有行動。

同時，日前城規會將市建局的上環士丹頓街、永利街項目，改劃為「其他指定 (住宅、機構及商業用途)」等用途，並定為4層高作保育之用。其後更遭到於永利街一帶舊樓「落釘」的恒地 (00012) 反對，並要求提高建築高度限制，惟規劃署不接納意見，強調其高度屬當區特色，需在城市及私人發展間取平衡。

(經濟日報)

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明興水務 申皇后大道東舊樓重建商廈

灣仔皇后大道東一帶近年有不少舊樓重建成商廈，其中明興水務旗下公司申請重建皇后大道東72至76號舊樓成26層高商廈，總樓面約3.2萬平方呎。

可建總樓面約3.2萬呎

申請人為明興土木工程有限公司，據其指出申請地點現為1幢10層高住宅大樓，包括商店及餐廳位置由地下至3樓，樓齡超過50年，故此申請展開重建。

項目佔地約2,113平方呎，屬於「住宅(甲類)」用途，擬申請地積比率15倍，重建成1幢26層高包括4層平台的辦公室、商舖及食肆，總樓面約3.2萬平方呎。

由於太古地產 (01972) 及合和近年在灣仔北不斷收購重建，推動該區轉型成商業區，其中太古收購的皇后大道東46至56號的寶華大廈，連同蘭杜街1至11號，及晏頓街2至12號，早前則申請重建成1幢28層高商廈，總樓面約21.5萬平方呎。

至於在太古廣場3座對面、永豐街21至31號 (單號) 的舊樓，則將會興建一幢商住大廈，涉及約3.4萬平方呎樓面，預計2022年落成。

(經濟日報)

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文輝道地周五截標 估值達104億

測量師：疫情嚴重 仍有流標風險

山頂文輝道地王上月「一拆二」後重推，其中文輝道第2、4、6、8號地皮先於本周五 (18日) 截標。項目拆細後，最高樓面面積約25.9萬平方呎。有測量師認為，因項目私隱度高，估計發展商會作混合式發展，並憂慮在目前疫情惡化下，地皮仍有流標風險。

項目「一拆二」後，地盤面積約13.5萬平方呎，最高樓面面積約25.9萬平方呎。測量師認為，地皮的道路設計類似「堀頭路」，具高獨立性及私隱度，故料發展商較大機會採取混合式發展，並傾向興建洋房類或獨立式的豪宅為主。

料發展商採取混合式發展

不過，計及未推出的部分，這塊地皮中間有一條路隔開，基本上是一分為二，而且地皮形狀比較修長，加上面積及地積比率都頗高，其地積比率達1.92倍，所以設計及開則上頗考發展商工夫及心思。此外，由於項目旁邊是山坡，發展商買入後需為附近的斜坡維修及保養，並為綠化面積提供接駁。

而附近的超級豪宅地段呎價一直高企，參考會德豐及南豐旗下的山頂超級豪宅MOUNT NICHOLSON，部分單位呎價高達13萬元，創下亞洲分層住宅呎價新高紀錄。該測量師預計，如項目以混合式發展，洋房類別的售價相信會貴一點，每呎可達8萬至9萬元，而分層或低密度住宅每呎可達6萬元或以上，整個項目的平均呎價則起碼7萬元以上。

疫情持續，業界近日紛紛調低項目估值，現時地皮估值介乎約78億至104億元，每呎樓面地價約3萬至4萬元。適逢疫情重臨，加上地皮計入建築成本後，投資額逾百億，所以林浩文預計，屆時只有3至5個大型發展商入標，而且他們出價會比較審慎。

(經濟日報)

高街舊樓申強拍 估值9099萬

舊樓收購活躍，土地審裁處剛接獲今年第35宗強拍申請，最新申請為九建  (00034) 「太子爺」柯沛鈞透過個人名義收購的西營盤高街2B至2C號，估值約9,099萬元，料將合併比鄰地盤重建。

九建柯沛鈞持有 料合併鄰地

今次涉及的高街2B至2C號，物業現為一幢落成於1963年的6層高商住物業，地盤面積約1,948平方呎，柯氏至今已收購至83.33%業權，而上月初柯沛鈞才以2,938萬元向內房雅居樂 (03383) 副主席陳卓賢家族成員購入2C號地舖，現時申請強拍以統一業權。

資料顯示，柯沛鈞目前只餘2B號地舖舖位及一個住宅單位未收購。柯沛鈞今年中亦就高街4、4B、6及6A號舊樓申請強拍，佔地約3,520平方呎，估值約1.7億元，預料兩個地盤合併將擴大至逾5,400平方呎，更具重建潛力。

(經濟日報)

工商鋪買賣大減今年暫錄3778宗

代理指出，截至12月14日，工商鋪共錄約3778宗買賣，涉資約706億，宗數為1998年後新低。

代理表示，2020年暫時總共錄得約3778宗工商鋪買賣成交，總金額約706億，比2019年分別減少約22%及37%；宗數為過去22年最低，對上一次低記錄為1998年約2,878宗。今年全年買賣成交量低迷，但自下半年起按月買賣交投已逐步上升，由1月僅約190宗，至6月起已連續每月錄得超過350宗個案，至11月更有約469宗，為2019年6月後單月新高。

創22年來新低

代理表示，據資料顯示，2020年截至12月14日，市場共錄約581宗寫字樓買賣，涉及總金額約262億，按年分別跌約34%及40%。對上一次全年宗數低於600宗買賣為1998年約545宗，相若金額要追溯至2005年約249億。

代理表示，今年暫錄約999宗商鋪買賣，涉資約242億；宗數接近2019年水平，金額則下跌約17%，2020年第四季鋪位買賣漸見回升，按月錄過百宗水平。

總金額約706億

代理表示，2020年暫時錄得約2198宗工廈買賣，按年減少約26%；對上一次錄宗數相若的為2001年，當時約2337宗，今年金額錄約202億，比2019年跌約五成。自今年4月起每月交投持續向上，由4月僅約110宗至11月升至約300宗。今年暫錄約9657宗成交，比2019年多出約25%；金額錄約2.56億，按年微跌約14%。

(星島日報)

九建申強拍西營盤舊樓持有83%業權估值逾九千萬

市區舊樓有價有市，帶動發展商加快強拍申請，以增加土地儲備。獲九建收購多年的西營盤高街2B至2C號舊樓，目前已集齊約83%業權，以統一業權作重建發展，項目估值約9090萬。

疫情無阻發展商強拍申請，據土地審裁處資料顯示，西營盤高街2B至2C號，早前頻錄發展商九建收購，現今持有項目約83.33%業權，最新發展商申請強拍，以統一業權發展，項目估值約9090萬。

尚餘一鋪一住宅未收

據文件顯示，是強拍申請人為Or Pui Kwan，與九建執行董事名字柯沛鈞的英文名字相同，項目僅餘一個地鋪及一伙住宅尚未收購，其中住宅持有人名為譚惠珠，與基本法委員會副主任名字相同。本報昨日就上述消息向譚惠珠查詢，她透過助理回覆指，未持有該物業。

該項目地盤面積約1948.78方呎，現址為一幢6層高商住物業，樓齡約57年；資料顯示，柯沛鈞於上月以2938萬向雅居樂副主席陳卓賢家族成員購入該項目2C號地鋪，以為申請強拍作準備。

同時，柯沛鈞於今年7月以向高街4、4B、6及6A號申請強拍，地盤面積約3520方呎，目前集齊逾80%業權，餘下3個單位並未成功收購，項目估值逾1.7億，故是次柯沛鈞再度「出手」，向毗鄰地盤申請強拍，預料將兩個地盤作合併發展，地盤面積可增加至5400方呎，更具發展潛力。

併購毗鄰舊樓重建

資料顯示，柯沛鈞近期亦有沽出旗下物業，土地註冊處資料顯示，寶靈頓道17號1樓，於今年10月底以1260萬售出，買家宇雅有限公司，董事李頲，為新地相關人士。柯沛鈞於2015年以630萬購入，持貨5年，帳面獲利630萬，幅度達一倍。該單位592方呎，呎價約2.1萬，成交價較2018年估值733萬高72%。

柯沛鈞多番在寶靈頓道「落釘」，近年獲高價收購，其中寶靈頓道15號3樓，於2015年以519萬購入，今年5月以1500萬售予宇雅有限公司，490方呎，呎價3.06萬，5年間帳面獲利981萬或約1.9倍。

元朗地逾億售出

另外，元朗洪水橋一批地皮，包括丈量約份129第3044段等，月初以1.016億售出。

(星島日報)

佳寶1.3億沽九龍城巨鋪

繼早前沽售大圍護老院鋪址，佳寶超市創辦人林曉毅沽售九龍城御門前巨鋪，面積約4321方呎，以約1.3億易手，平均呎價約3萬，持貨7年，帳面微蝕約252萬，幅度為2%。

疫情升溫，打擊工商鋪市況，投資者「要錢不要貨」。市場消息透露，九龍城御門前地下A號鋪，面積約4321方呎，剛以約1.3億易手，平均呎價約3萬，原業主為佳寶超市林曉毅，於2013年5月以1.32528億購入，帳面蝕讓約252萬，幅度為2%，若計及當年購入時需付雙倍印花稅，涉樓價8.5%、即約1126萬，料實蝕讓約1500萬，幅度約11%，不過，佳寶自用鋪位多年，若計及期間需繳租金，實際上並不算蝕讓。消息人士指，佳寶將售後租回該鋪位，月租約43萬，新買家料回報約4厘。

帳面微蝕2%

林曉毅於上月亦沽出沙田大圍全幢護老院鋪址，作價1.87億，帳面亦虧蝕1300萬，幅度約6.5%，涉及為大圍積存街60至68號，佔地逾3000方呎，全幢面積約18108方呎，林曉毅於2018年5月以約2億購入，以公司形式交易，最新呎價10327元，現時護老院承租，月租78萬，新買家為科達地產，成交期為本年底，料收租回報約5厘。

據知情人士表示，佳寶超市於區內承租地鋪多年，2年前市況旺熱，林氏擔憂業主加租，自置物業以便不時之需，現時鋪位選擇多，他再沒有此顧慮，決意沽貨套現，用以應對疫市，由於該鋪位由護老院承租，在疫市下租金收入穩定，因而迅速由投資者承接。

鴻達呎價4520元售

代理表示，觀塘鴻圖道43號鴻達工業大廈高層，面積約1438呎，成交價650萬，平均呎價約4520元，平均呎租14元，回報約3.7厘，原業主於 2009年200萬購入，持貨11年，帳面獲利450萬。