红磡区新增商业楼面 长实佔近8成

近年红磡区有不少酒店、工厦重建，预计能够提供多达约347万平方呎的商业楼面，当中单是长实 (01113) 海韵轩、海湾轩及鹤园街工厦的重建计划，便提供近270万平方呎楼面，佔区内未来供应近8成。

海湾轩获批建双子式商厦

红磡区由2011年分别批出酒店及商业地之外，一直缺乏大型商业项目供应，对上一个大型商厦已经是红磡湾的中国人寿中心及祥祺中心，未来新供应则要靠私人业主重建。据资料显示，红磡区内未来至少有4个大型重建项目，合共提供逾347平方呎楼面，当中长实提出将临海的海韵轩及海湾轩，两幢酒店及家庭式酒店，进行重建成为商厦。

海韵轩重建为3幢办公室

现时海韵轩及海湾轩合共提供约3,602间酒店房间，红鶯道8号海湾轩，获批则可重建成2幢约15层高的双子式商厦，预计可提供约107.7万平方呎楼面。而邻近港铁红磡站的海韵轩，亦会计划重建2幢约29层高商厦，以及1幢2层较矮的物业，楼面面积约110.7万平方呎，属区内瞩目的重建发展计划。

至于长实曾经计划重建成「港人限呎盘」的鹤园街13号康力投资大厦，现时为工厦项目，惟未获城规会同意，在政府重啟工厦活化措施之后，便将项目改为申请放宽密度重建成商厦发展，终于获得批准。若按发展商提出方案，项目将以地积比率近12.8倍发展，兴建成两幢商厦，用作办公室、商店及服务行业等用途，可重建楼面面积约50.9万平方呎。

连同海韵轩及海湾轩的重建计划，长实在红磡的3个项目将提供近约270万平方呎楼面，佔区内未来供应近8成，连同长实现时在区内的海滨广场、都会海逸酒店等，将进一步巩固其商业王国版图。

另外，规划多年的中旅协记货仓重建项目亦即将上马，该集团在2018年便为中旅货运物流中心(称协记3仓)斥资近7亿元完成补地价，将重建作酒店，以发展楼面约22.9万平方呎计，每平方呎楼面地价约3,061元，其中约9.1万平方呎用作后勤设施，以及约2.4万平方呎留作零售及餐饮楼面。至于1仓和2仓项目，会重建成商厦，主要发展写字楼，料共提供约78万平方呎商用楼面，若落实发展，相信将加快区内转型，并进一步提升区内的商业氛围。

(经济日报)

超级财团啟德第4幅地 融资88.8亿

会德丰等组合 至今累积贷款达288亿

会德丰地产等组成的超级财团陆续就啟德跑道区住宅地融资，最新就第4A区1号地皮向星展银行(香港)融资88.8亿元，相当于地价近7成，连同之前已完成融资的3幅跑道区地皮，累积融资达288亿元。

由会德丰联同多间不同发展商组成合资财团，投得5幅跑道区地皮，涉及金额高达595亿元，吸纳多达444万平方呎楼面。

早前超级财团已经就其中4幅地皮完成融资，最新在上个月初就第4A区1号地皮，与星展银行(香港)签订建筑抵押贷款(BUILDING MORTGAGE)，融资88.8亿元，以财团约127.4亿元投得地皮的地价计算，比率达69.7%。

据土地註册处资料显示，该笔逾88亿元的融资分为3个部分，分别涉及50.96亿、30.84亿及7亿元，总数约88.8亿元，相信最初一笔50.96亿元的贷款属于地价融资，相当于中标地价大约4成，其餘37.84亿元则属建筑成本的融资。

创兴银行：丽新地融资比例合理

连同之前就另外啟德地皮的融资，超级财团至今融资约288.8亿元。过去第4B区1号、3号，以及第4C区2号地皮，地价跟融资金额的比例介乎58至71%，今次跟之前融资比率相若。

另一方面，丽新 (00488) 在7月份向创兴银行 (01111) 融资2.93亿元，相当于地价金额的140%，创兴银行补充指，该行向地产发展商贷款时，遵循金管局相关的监管规定，向至少两间独立及专业估值机构索取估值，以较低估值作为计算贷款比率的基础，除了地皮价值外，还会考虑建筑后预期的物业价值、物业市场销售的状况等等因素。

创兴银行强调，该融资项目乃完全符合金管局相关监管要求，并在审慎信用风险承担范围内进行，融资比例属市场的合理水平。

(经济日报)

恩浩每呎1.2万蚀让8%放售

消息指，九龙湾恩浩国际中心高层单位，以意向价2600万放售，低市价约20%，更较其购入价低约8%，意味业主以「蚀让价」沽货。

代理表示，九龙湾常悦道1号恩浩国际中心高层E室，面积约2122方呎，为海景优质户，意向价约2600万，平均呎价约12253元，低市价约20%，项目连约放售，现收月租约4万。该代理续表示，业主于去年初斥资约2838万买入，一直以约3395万元放售，及后遇上反修例事件及疫症双重打击，遂减价约23%放售，对比一年半前购入价低约8%。

大围云迭地铺2308万售

此外，铺市亦录低市价承接。市场消息指出，大围田心街20至30号云迭花园地下双号铺，面积约700方呎，以2308万成交，每呎造价约32971元，据悉，该铺由日本料理以8万承租，料回报约4.16厘。

土地註册处资料显示，上述铺位原业主于2007年以710万购入，故持货13年帐面获利1598万，期间升值约2.25倍。

盛滙商铺基金创办人李根兴指出，上述铺位门阔26呎半，深约26呎，早前曾以逾3000万放售，惟受疫情打击，叫价一减再减下才沽出，该铺位处田心村，前方设停车场，好多户外餐厅，周末人流量不俗，认为成交价低市价约5%。

(星岛日报)

四大核心区录945个吉铺

有代理行指出，今年第3季四大核心区吉铺数量达945间，较过去半年急升37%，按年更增近一倍，创历来新高水平，该行更推算现时全港吉铺数量达4000间。

该代理行发布今年7至8月份(尖沙嘴、旺角、铜锣湾及中环)吉铺报告，指出四大核心区吉铺数量高达945间，较去年同期的485间，按年急增约95%，核心区整体空置率约12.6%，创该行历来新高水平，当中以铜锣湾为「重灾区」，吉铺数量约198间，空置率达18%。

代理指出，是次统计新增元朗区，全港主要街道吉铺数量约1151间，当中核心区佔945间，较今年1月至2月的689间吉铺，再度上升约37%。

代理：过去半年急升37%

代理续指出，核心区内游客街道及食街空置率尤其严重，如尖沙嘴广东道录7间吉铺，较年初2间大增，中环苏豪区及兰桂坊一带，更分别录46间及18间吉铺；若以主要街道区分，铜锣湾谢斐道以35.2%居首，尖沙嘴加连威老道则以34.6%居次席。

代理指出，以最新统计数据显示，推算全港吉铺数达4000间，若计及商场铺及楼上铺，料数目将更高。市道疲弱租户提供租金减免等措施。

创历来新高水平

代理指出，虽然是次吉铺数量已创历来新高，惟代理认为市况并未「到底」，料铺市调整期将持续，料铺位租售价下跌约50%，空置率将持续上升，料明年首季核心区整体空置率将上升至13%至14%，以铜锣湾「最伤」，届时该区空置率将接近20%。

(星岛日报)

亿京永南仓补价逾14亿

疫情持续下，市场补地价个案不多，其中由亿京持有的荃湾沙咀道项目，即永南货仓大厦，已在上月完成补地价，涉资逾14亿，每呎补价约2846元。

地政总署公布，上月最新项目补地价情况，其中荃湾沙咀道项目，即亿京持有的永南货仓大厦，已在上月完成补地价，涉资为14.1462亿，以楼面约49.71万方呎计，每呎楼面地价约2846元。市场指，项目将补价作商贸用途，本报昨向亿京查询，但发言人指暂不回应。

每呎补价约2846元

项目原由永泰持有，并于17年时转售予亿京，当时作价逾21.6亿，以楼面约49.71万方呎计，每呎楼面地价约4350元。项目于88年落成，以发展成本约2.083亿计，帐面获利逾19亿。

项目位于荃湾青山公路503至515号及沙咀道1至9号，当时有市场人士指出，由于项目地积比经已用尽，预料将透过补地价作重建，并兴建作商厦。

(星岛日报)

亿京沙咀道项目完成14亿补地价

新冠疫情影响下，补地价进度缓慢。地政总署资料显示，由亿京持有的荃湾内地段第28号、即沙咀道永南货仓大厦，在本月初完成补地价，涉金额逾14.14亿元；若以可建楼面约50万方呎计，每方呎楼面补价约2841元，相比起第一集团同区大涌道18至20号地皮，在去年4月以逾9亿元、每方呎楼面地价5334元完成补地价，亿京今次每方呎楼面地价较1年多前跌47%。

资料显示，亿京是于2017年以21.625亿元向永泰地产(0369)购入永南货仓大厦，为当时最大额的工厦成交，以物业楼面约50万方呎计，呎价约4325元。

乐风拟逾1.3亿购大角嘴旧楼

另一方面，过去致力发展工商物业的乐风集团，近年涉足住宅发展；继今年6月以3.1亿元收购太子洗衣街181至183号全幢商住物业后，预计再以1.35亿元，收购大角嘴界限街2C至2D号全幢商住大厦。如果成功收购，将成为集团3个月内第二度购入住宅物业，涉资约4.45亿元。

乐风集团创办人及主席周佩贤表示，是次收购的界限街2C至2D号物业，邻近区内指标屋苑港湾豪庭，楼龄约65年，现为一幢6层高旧楼，地盘面积约2800方呎，地段现划为「住宅(甲类)」用途，以最高地积比率9倍，预计可重建楼面面积约2.52万方呎，以预计总收购价1.35亿元计，每方呎楼面地价5357元。

周透露，现时已购入10伙、涉资1.15亿元，目前餘下2个单位尚未收购，或向土地审裁处入稟申请强拍出售。至于项目发展，因地盘面积较细，集团会于建筑设计及内部装潢上花多点心思，务求建造宽敞及空间感强的小型单位。

(明报)

铜锣湾商铺空置率18% 历来最惨烈

新冠疫情重创本港零售业及商铺市道，据代理行数据显示，今年7至8月(第三季)四大核心区尖沙嘴、旺角、铜锣湾、中环，区内空置地铺数目增加至945间，较今年首季的689间，增加256间或37%；与此同时，四大核心铺位空置率高达12.6%，为该行自2015年第三季起进行相关统计以来的新高纪录，其中铜锣湾商铺空置率更高见18%，可说是「冠绝」各区。

与此同时，该代理行估计，现时全港吉铺最少有4000间，若计及商场和楼上铺，吉铺数目有机会更高。

四大购物区地铺整体空置13%

代理表示，除四大核心区外，今季亦首度统计元朗区的吉铺情况，共涵盖5区221条街道、合共10,250间街铺(四大核心区佔7525间、佔逾七成)，是次数据主要反映香港受新冠疫情打击后半年，以及本港于7月中爆发第三波疫情前后的商铺市况。据统计，上述5个主要购物区共录1151间吉铺，当中四大核心区佔945间、元朗佔206间。

谢斐道加连威老道最恶劣

代理表示，四大核心区中，以铜锣湾空置率最高，达到18%；尖沙嘴、中环分别为16.9%及16.2%；旺角最低只有7.4%。另元朗铺位同期整体空置率7.6%。若以街道空置率而言，以铜锣湾谢斐道的空置率最高，达到35.2%；其次为尖沙嘴加连威老道，空置率为34.6%。

该代理续指，疫情重创本港旅游业及饮食业，同时加速网购发展，速递相关行业频频租铺，带动核心区内，速递公司或网购取货点的据点相对增加，相关商铺共12间，较今年初录得6间，约半年间增加一倍。

展望后市，代理预料，铺市的「超大型调整期」仍然持续，预计未来半年核心区空置率仍在高位徘徊，估计核心区商铺整体空置率，明年初将进一步升至13%至14%；至于民生消费元素较高的元朗区，整体空置率则维持7%至8%。

业界吁业主租金减半紓困

商铺价钱方面，核心区商铺租、售价维持今年全年跌40%至50%预测，民生区租、售价则全年跌近20%，预计最快明年始有转机。代理建议，商场业主应对现有租户，全数减免基本租金，只收营业额分成，为期半年，同时亦期望商场有更多推广及推出刺激消费方案。至于街铺，建议业主下调租金三至五成，同样为期半年。若目前商铺尚未出租，业主可考虑接受市值租金出租物业，并提供免租期、提供装修期补贴等。

(明报)

乐风拟1.35亿收购界限街旧楼

发展商收购旧楼步伐并未受到新冠肺炎疫情影响，近年开始转战重建项目市场的乐风集团，预算斥资1.35亿元收购大角咀界限街2C至2D号全幢住宅物业，现已收购逾八成业权。

界限街2C至2D号现为一幢6层高、楼龄65年的住宅物业，地段现时划入为「住宅(甲类)」用途，地盘面积约2800方呎，以最高地积比率9倍计算，可重建楼面面积约25200方呎。乐风集团创办人及主席周佩贤表示，预算整个收购将斥资约1.35亿元，即每方呎楼面地价约5357元，计划兴建一幢22层高的商住物业。

拥八成业权 或申强拍

据了解，上述项目涉及12个单位，目前餘下2个单位尚未收购，如业主提出的开价过高或交易条件不理想，发展商将有机会向土地审裁处入稟申请强拍出售。

有代理指出，乐风集团接连收购数个油尖旺区潜力重建项目，包括今年6月以3.1亿元收购旺角洗衣街181至183号全幢物业，将重建为商住项目。而大角咀必发道100至114号工业大厦，拟重建成商厦。

另外，有代理称，九龙湾商厦恩浩国际中心高层E室，建筑面积约2122方呎，业主现以意向价约2600万元放售，呎价约12253元，较一年半前购入价低约8%，冀尽快套现离场。