State Theatre to be reborn as cinematic cultural landmark
New World Development (0017) won the auction for
the historic State Theatre in North Point at the reserve price of
HK$4.776 billion, a record high for compulsory auctions in the city.
The developer said it will conserve the iconic
architecture, including the parabolic exoskeleton truss and mural
relief, and "transform the 68-year-old building into a landmark steeped
in cinematic culture."
NWD had acquired 98 percent of the ownership in
the building, and the reserve price was 53 percent higher than a market
valuation of HK$3.12 billion in 2018.
NWD is to launch a conservation project for the
building, and an international team will start to revitalize its
architecture. They will preserve the building's iconic architecture,
including the parabolic exoskeleton truss and mural relief.
Leading the team are British firms WilkinsonEyre
and Purcell - who worked on the Gasholders London redevelopment scheme
and the restoration of Tai Kwun, the former Central Police Station
Compound in Hong Kong, respectively - as well as Hong Kong-based AGC
Design, who took part in the revitalisation of Lui Seng Chun, a
89-year-old house in Hong Kong, restored as a Chinese medicine centre.
Chief executive and executive vice-chairman Adrian
Cheng Chi-kong said it takes time to revitalize the architecture and
make detailed plans, and the company is yet to figure out the total
investment and preservation costs. He hopes the building can be turned
into a historical site that could be recognized by The United Nations
Educational, Scientific and Cultural Organization.
Cheng expects the parabolic exoskeleton truss on
the rooftop, as well as a part of the shopping mall, would be
redeveloped into a performing venue.
Surveyor says that the conservation may reduce the
gross floor area and increase the development costs. Market surveyors
expect the cost could reach HK$40,000 per sq ft after completion.
The cinema building first opened in 1952 and was declared as a Grade I historic building in 2017.
(The Standard)
繼美國政府於上月以約二十五億六千萬，沽出壽山村道豪宅物業後，美國商會日前亦以暗盤方式沽出中環美國銀行中心中層單位，作價約一億四千多萬，平均每呎造價約二萬四千元，較市價低近兩成。
董事會曾就出售事宜爭辯
本報獲悉，香港美國商會近日出售位於中環美國銀行中心的寫字樓，並由一家代理負責放售物業。有知情者向本報透露，美國商會董事會中亦有該代理行的代表在內，董事會曾就出售一半還是整個物業有過一番爭辯。據悉，有商會前任主席對出售物業感到不捨，因當年有份決定購入寫字樓，希望在香港建立長久基地，惟有關人士已離開董事會，未能影響決定，最終疑因會方出現財務狀況問題，甚至有債務未清，逼於無奈賣樓「冚數」。
據知情人士指，該會近來連支薪亦出現問題，加上疫情影響，業務萎縮，形容商會已沒有任何辦法在短期內解決財赤問題。但消息人士認為，會方不會承認財赤，或會以近日中美雙方關係轉差等原因作藉口。
事實上，本報六月時曾報道，香港美國商會在過去三年出現財政問題，財赤由一七年約六十六萬元，擴大至一八年逾一百五十七萬元，一九年更達逾二百五十萬元。商會疑因財政問題在三年間大幅度裁員，令員工由一七年的二十六人減至目前十一人。
今年中市場已流傳，指美國商會因財困需要低價放售寫字樓，而當時美國商會曾澄清，指沒有陷入財務困境，無意撤出香港，亦不會沽出中環辦公室，並指會繼續留港發展最少多另一個五十年。
多家財團低價洽購不遂
知情人士指，今年六月，美國商會將自用逾二十年的美國銀行中心單位放租，並承租同區面積較細的商廈單位，該商會其實一直低調部署出售物業，直至本月初，正式委託代理放售，該單位為美國銀行中心十九樓四室、七室及十三室，合共面積約五千九百六十八方呎，以意向呎價三萬元放售，於推出市場後，迅速獲數名準買家洽購，有準買家大膽還價每呎低至二萬一千元，惟業主拒絕，亦有買家出價每呎二萬三千元，業主則堅持每呎二萬四千元以上才出售，最終該名買家追價，以每呎約二萬四千元落實購入，涉資約一億四千三百萬元。該廈對上一宗成交為高層十二室，於今年二月以每呎二萬八千八百元售出。
本報昨日就上述消息向美國商會查詢，惟於截稿前均未獲回覆。同時，本報亦向負責放售的代理查詢，惟該行未有回應。
據土地註冊處資料顯示，美國商會於一九九六年以五千四百六十萬購入上址，故持貨二十四年帳面獲利逾八千八百六十二萬，物業期間升值約一點六倍。
(星島日報)
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星光行呎租21元低市10%
受疫情打擊，商廈租金持續受壓。消息指，尖沙嘴星光行高層單位，以每方呎21元租出，低市價約10%。
市場消息指出，尖沙嘴星光行高層32室，面積約754方呎，呎租21元，月租約15834元；據代理指出，上址雖位處高層，惟因無天井位及沒有窗，以現時市況計，低市價約10%。
據代理資料顯示，該商廈近期承租個案為低層46室，面積331方呎，於9月以9500元租出，平均呎租約29元，較是次租金折讓約28%。
旺角中心造價重回六年前
另外，代理表示，旺角中心錄連環成交，其中，1期高層12至13室，面積約1492方呎，以約2700萬成交，呎價約18096元，造價重回6年前水平，上址以連租約形式售出，月租收入約8.2萬，料買家享租金回報約3.6厘。原業主於2012年以呎價約11400元買入，持貨8年物業升值約58%。
代理續稱，該商廈另一成交為同層06室，面積約1007方呎，以約1800萬售出，呎價約17874元。單位現由眼科診所租用，呎租約50元，租金回報約3.3厘，原業主於2012年買入，當時呎價約1.1萬元，8年間升值約62%。
(星島日報)
更多星光行出租樓盤資訊請參閱：星光行出租
鄧成波3.18億沽楚留香舊址筲箕灣地鋪連一樓持貨三年平手離場
受疫情衝擊，鋪位市場陰霾密布，資深投資者紛減磅沽貨。消息指，近期連環沽售物業的「鋪王」鄧成波，以3.18億沽出筲箕灣地鋪連1樓，即楚留香酒樓舊址，料持貨3年平手離場，買家享租金回報約3.4厘。
市場消息指出，上述為筲箕灣道407至409號筲箕灣中心地下29至31號、63及64號地鋪連1樓，總樓面約32330方呎，以買賣公司形式易手，作價約3.18億，平均呎價約9836元，據悉，該鋪由護老院以每月90萬承租，料買家享租金回報約3.4厘；本報昨日就有關消息向系內陞域集團作出查詢，惟該集團則對消息不作回應。
據土地註冊處資料顯示，上述物業由祥藝發展有限公司 (ACEGROWTH DEVELOPMENT
LIMITED)
持有，註冊董事分別為鄧成波及鄧耀昇；此外，資料亦顯示，鄧成波於2017年以3.18億購入，故持貨3年屬平手離場，該鋪上一手業主為已故粵劇名伶「新馬師曾」鄧永祥，該鋪舊址於上世紀80年代，曾開辦楚留香酒樓。
陞域：不作回應
據市場知情人士透露，受疫情等不明朗因素困擾，鋪位售價早已顯著回落，部分投資者因本港經濟前景欠佳，遂減磅沽貨離場，上述鋪位早於2年前已於市場上放售，意向價為3.6億，該鋪現時作護老院用途，租務需求殷切，故料買家租金回報穩定。
事實上，投資市場受淡風吹襲，鄧成波近期已連環放售旗下多項物業，其中，灣仔軒尼詩道168至170號煥然樓，以意向價4億放售，地盤面積約1915方呎，可建樓面約28725方呎，每呎樓面地價約13925元。現址為一幢14層高商住大樓，地下至閣樓為商鋪，1樓至12樓為住宅，總樓面約22368方呎。
另外，鄧成波於今年以來放售旗下物業包括旺角豉油街地盤及九龍城衙前塱道項目8成業權，市場估值分別為4.5億及6.5億；同時，西貢康定路5座工廈亦推出市場放售，包括實惠集團大廈、中華製漆大廈1及2座等。
(星島日報)
北角皇都戲院強拍新世界底價47億投得鄭志剛：形神俱備保育天台飛拱物開放「打卡」
屹立北角六十多年的皇都戲院大廈為一級歷史建築，八月獲土地審裁處批准強拍，昨日由提出申請強拍的新世界發展，在無競爭對手下，以底價四十七億七千六百萬元投得，為本港歷來金額最多的強拍個案。新世界早前已經收購約九成八業權，預計於十一月中完成法律程序後，正式成為該地段的業權持有人，並會啟動保育計畫。新世界昨表示，將盡力保留和重塑戲院的歷史面貌，包括保留天台俗稱「飛拱」的桁架建築並開放予公眾「打卡」，變身為戲院及劇院於一身的文化綠洲項目，料明年可完成具體的保育方案。
皇都戲院前身為璇宮戲院，於一九五二年落成，五九年易手後，改名為皇都戲院，屬單幢式戲院，過去集電影、粵劇、海外歌舞團等於一身，至一九九七年二月底上映最後一部電影《一個好人》後正式結業，昔日的堂座部分被改為桌球室。
活化為全新文化綠洲
新世界發展決定將皇都戲院大廈進行「三保」保育管理計畫，即保建築、保飛拱、保用途，亦即保留並復修整個戲院部分的外牆、天台拋物綫型桁架，以及重構集戲院及劇院於一身的藝術表演場地，把皇都戲院昇華為「文化綠洲」。兩年前，新世界發展已聘請保育經驗豐富中外精英團隊，包括Purcell、WilkinsonEyre、AGC開展「保育管理計畫」，研究皇都各處歷史價值，以便籌備詳細保育藍圖，將在場內各處3D掃描、勘探等，以掌握皇都結構。
3D掃描掌握各處結構
皇都戲院多年失修，經歷一九九五年四級火警，及曾改建成桌球室，當年大規模改動令原本戲院殘破不堪，預料勘探會困難重重，現時只有初步保育計畫及「三保」承諾，詳細發展要待完成勘探再作公布。
新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛昨表示，皇都戲院是現今碩果僅存的珍貴文化古迹，類似這類富歷史價值的五十年代戲院，香港早已蕩然無存。皇都戲院不但止擁有六十八年歷史，其建築富現代主義色彩，五十年代時更一度成為國際文化表演地標。他指，保育並非只是保留舊建築，而是要形神俱備，希望盡一切努力，令皇都戲院「重生」，讓這座一級歷史建築重拾生命力，成為香港下一代的文化綠洲。鄭又指，集團需要時間讓保育團隊到場勘探，以及制定保育計畫，並期望將項目打造成聯合國教科文組織認可的國際古迹。
皇都戲院屋頂採獨特的「拱橋式建築」設計，此「飛拱」被國際保育組織DOCOMOMOInternational喻為舉世無雙的建築設計，設計有實際建築力學用途，令戲院可無柱設計，同時可減低外來聲音對戲院的震盪，令視聽質素得以提升。惟天台過往是機房、員工休息室，禁止公眾進入。據了解，新世界發展正研究如何改造為公眾可進入的休憩空間，讓公眾近距離欣賞及「打卡」。活化後的皇都戲院將發展作多元化表演場地，並打算引入國際級表演，同時成為支持本地藝術人創作及表演的地點。
逾百件文物將展出
新世界發展又已收集逾百件與皇都相關的文物，包括戲院告示牌、當年與片商簽訂的協議等。新世界亦正搜尋當年戲院的吊燈，同時也會公開向公眾徵集文物，期望在保育後，於場內展出。戲院的外牆有一幅名為《蟬迷董卓》的浮雕，出自中國畫家梅與天之手，將中國筆觸融入西洋畫，結合中西文化特色，具有保育價值，二〇一七年獲古諮會評為一級歷史建築物。新世界指由於浮雕多年來缺乏保養，且部分已破損，團隊將盡力研究復修。
負責是次拍賣的代理表示，該項目的成交價屬市價水平，惟項目保育工作有一定限制，料增加發展商建築成本。
(星島日報)
上季寫字樓成交 57億按季增85%
去年下半年呈膠着狀態的買賣市場逐步起動，最新季度的寫字樓買賣成交走勢平穩，代理數據顯示，第三季寫字樓錄約57億元買賣，按季增85%。
根據代理資料顯示，第三季截至9月22日，市場共錄得約133宗寫字樓買賣成交，預料全季會與第二季宗數相若，呈回穩迹象。金額方面，由於季內錄得多宗全幢寫字樓成交個案，帶動總成交金額暫錄56.59億元，按季已增加約85%，相比第一季勁升3倍。今季租賃就呈量穩價跌走勢，第三季錄得約1,268宗寫字樓租務個案，涉及總金額約9,804萬元，成交量與次季相若，金額就下跌約兩成。
中環空置率10年新高
指標商廈市場表現良好，港島區第三季共錄得約4宗指標商廈買賣個案，比次季僅2宗為多，而累計全年僅錄得9宗，遠低於去年全年26宗水平；而平均成交呎價則有所下調，第三季錄得2.2萬元，按季下跌約16%。九龍方面，第三季有約6宗指標商廈買賣成交，平均呎價約1.3萬元，對比第二季僅約2宗及呎價約1.11萬元表現為佳。指標商廈租務成交走勢則普遍平穩，港九指標商廈第三季暫錄得約114宗租賃個案，預料整季與第二季約128宗相若。
至於甲廈空置率方面，陳氏指出，各核心區包括金鐘、中環、上環、灣仔及銅鑼灣，自年初起一直遞增，例如金鐘及中環已分別升超過8%及5%，創近10年及7年新高；不過自8月起，最新空置率升幅有所收窄，8月中環甲廈空置率比7月回落約0.37個百分點，空置情況有所改善。
代理分析，雖然現時受環球經濟不景氣拖累，但香港位居亞洲金融地位扎根多年，不論其與國內及外國的貿易交流或稅務條件等都極具優勢，長遠而言本港寫字樓物業前景亮麗，整體保持審慎樂觀態度。預計第四季商廈買賣成交量會輕微上升至150宗水平，租務則會增加至約1,500宗，然而租售價短期內仍有下調壓力，兩者跌幅約5%。
(經濟日報)
啟德旅遊商地變陣 增商業樓面
比鄰郵輪碼頭 助增競投意慾
前身啟德旅遊中樞的第4D區2號地皮，政府改變推地策略，項目可建樓面247萬平方呎，當中娛樂消閒部分比例由4成大降至15至20%，增加可發展寫字樓的空間，料有助增加發展商競投意慾。
該幅用地比鄰啟德郵輪碼頭，佔地約64萬平方呎，屬於「其他指定 (旅遊相關的商業、酒店及旅遊)」用途，在2015年時起動九龍東辦事處曾稱為「啟德旅遊中樞」用途，可建樓面達247萬平方呎，屬於近年推出規模最大型的商業地之一。
娛樂休閒比例 4成變20%
據當時負責項目的起動九龍東辦事處公布的資料，項目由「娛樂及休閒」、「酒店、零售、辦公室」及「其他
(包括交通設施)」三部分組成，分別佔總樓面面積的4成、5成半以及半成，並提供彈性給發展商提交方案，上下調動「娛樂及休閒」、「酒店、零售、辦公室」的樓面比例5%。
不過，根據起動九龍東辦事處最新提交規劃草案，將「娛樂及休閒」比例大幅下調至15至20%，以樓面計算，相當於由原本近百萬平方呎，減少最少37萬平方呎，減幅多達60%。
至於原本的「酒店、零售、辦公室」樓面，佔比增加至75至80%，較原本的55至65%有所增加。當局特別分拆成為「酒店」，以及「零售及辦公室」用途，前者佔比為15至20%，後者則大約55至65%。
因此，整個4D區項目的寫字樓樓面，將會多達135.8萬平方呎。有測量師指出，相信政府是參考郵輪碼頭的發展未如預期，再加上區內不少商業、酒店地均改成住宅發展，所以娛樂及旅遊配套減少。
(經濟日報)
旺角中心連錄兩宗減價易手 涉資共4500萬
有業主減價放售旗下兩個位於旺角中心高層寫字樓單位，成交價共約4500萬元，減幅約25%。
代理表示，旺角彌敦道688號旺角中心1期高層12至13室，面積約1492方呎，成交價約2700萬元，平均呎價約18097元。單位以連租約形式售出，現時月租收入約8.2萬元，呎租約55元，租金回報約3.6厘，租期至今年11月。據悉，買家為醫務行業相關人士，不排除單位在租約屆滿後會作自用。
另一宗成交個案亦由上述業主沽出，位處同層06室，面積約1007方呎，以約1800萬元易手，成交呎價約17875元。單位現由眼科診所租用，呎租約50元，租金回報約3.3厘，租期至2021年底。據知，買家為投資者。
(信報)
