继美国政府于上月以约二十五亿六千万，沽出寿山村道豪宅物业后，美国商会日前亦以暗盘方式沽出中环美国银行中心中层单位，作价约一亿四千多万，平均每呎造价约二万四千元，较市价低近两成。
董事会曾就出售事宜争辩
本报获悉，香港美国商会近日出售位于中环美国银行中心的写字楼，并由一家代理负责放售物业。有知情者向本报透露，美国商会董事会中亦有该代理行的代表在内，董事会曾就出售一半还是整个物业有过一番争辩。据悉，有商会前任主席对出售物业感到不捨，因当年有份决定购入写字楼，希望在香港建立长久基地，惟有关人士已离开董事会，未能影响决定，最终疑因会方出现财务状况问题，甚至有债务未清，逼于无奈卖楼「冚数」。
据知情人士指，该会近来连支薪亦出现问题，加上疫情影响，业务萎缩，形容商会已没有任何办法在短期内解决财赤问题。但消息人士认为，会方不会承认财赤，或会以近日中美双方关係转差等原因作藉口。
事实上，本报六月时曾报道，香港美国商会在过去三年出现财政问题，财赤由一七年约六十六万元，扩大至一八年逾一百五十七万元，一九年更达逾二百五十万元。商会疑因财政问题在三年间大幅度裁员，令员工由一七年的二十六人减至目前十一人。
今年中市场已流传，指美国商会因财困需要低价放售写字楼，而当时美国商会曾澄清，指没有陷入财务困境，无意撤出香港，亦不会沽出中环办公室，并指会继续留港发展最少多另一个五十年。
多家财团低价洽购不遂
知情人士指，今年六月，美国商会将自用逾二十年的美国银行中心单位放租，并承租同区面积较细的商厦单位，该商会其实一直低调部署出售物业，直至本月初，正式委託代理放售，该单位为美国银行中心十九楼四室、七室及十三室，合共面积约五千九百六十八方呎，以意向呎价三万元放售，于推出市场后，迅速获数名準买家洽购，有準买家大胆还价每呎低至二万一千元，惟业主拒绝，亦有买家出价每呎二万三千元，业主则坚持每呎二万四千元以上才出售，最终该名买家追价，以每呎约二万四千元落实购入，涉资约一亿四千三百万元。该厦对上一宗成交为高层十二室，于今年二月以每呎二万八千八百元售出。
本报昨日就上述消息向美国商会查询，惟于截稿前均未获回覆。同时，本报亦向负责放售的代理查询，惟该行未有回应。
据土地註册处资料显示，美国商会于一九九六年以五千四百六十万购入上址，故持货二十四年帐面获利逾八千八百六十二万，物业期间升值约一点六倍。
(星岛日报)
更多美国银行中心出售楼盘资讯请参阅：美国银行中心出售
星光行呎租21元低市10%
受疫情打击，商厦租金持续受压。消息指，尖沙嘴星光行高层单位，以每方呎21元租出，低市价约10%。
市场消息指出，尖沙嘴星光行高层32室，面积约754方呎，呎租21元，月租约15834元；据代理指出，上址虽位处高层，惟因无天井位及没有窗，以现时市况计，低市价约10%。
据代理资料显示，该商厦近期承租个案为低层46室，面积331方呎，于9月以9500元租出，平均呎租约29元，较是次租金折让约28%。
旺角中心造价重回六年前
另外，代理表示，旺角中心录连环成交，其中，1期高层12至13室，面积约1492方呎，以约2700万成交，呎价约18096元，造价重回6年前水平，上址以连租约形式售出，月租收入约8.2万，料买家享租金回报约3.6厘。原业主于2012年以呎价约11400元买入，持货8年物业升值约58%。
代理续称，该商厦另一成交为同层06室，面积约1007方呎，以约1800万售出，呎价约17874元。单位现由眼科诊所租用，呎租约50元，租金回报约3.3厘，原业主于2012年买入，当时呎价约1.1万元，8年间升值约62%。
(星岛日报)
更多星光行出租楼盘资讯请参阅：星光行出租
邓成波3.18亿沽楚留香旧址筲箕湾地铺连一楼持货三年平手离场
受疫情冲击，铺位市场阴霾密布，资深投资者纷减磅沽货。消息指，近期连环沽售物业的「铺王」邓成波，以3.18亿沽出筲箕湾地铺连1楼，即楚留香酒楼旧址，料持货3年平手离场，买家享租金回报约3.4厘。
市场消息指出，上述为筲箕湾道407至409号筲箕湾中心地下29至31号、63及64号地铺连1楼，总楼面约32330方呎，以买卖公司形式易手，作价约3.18亿，平均呎价约9836元，据悉，该铺由护老院以每月90万承租，料买家享租金回报约3.4厘；本报昨日就有关消息向系内陞域集团作出查询，惟该集团则对消息不作回应。
据土地註册处资料显示，上述物业由祥艺发展有限公司 (ACEGROWTH DEVELOPMENT LIMITED) 持有，註册董事分别为邓成波及邓耀昇；此外，资料亦显示，邓成波于2017年以3.18亿购入，故持货3年属平手离场，该铺上一手业主为已故粤剧名伶「新马师曾」邓永祥，该铺旧址于上世纪80年代，曾开办楚留香酒楼。
陞域：不作回应
据市场知情人士透露，受疫情等不明朗因素困扰，铺位售价早已显著回落，部分投资者因本港经济前景欠佳，遂减磅沽货离场，上述铺位早于2年前已于市场上放售，意向价为3.6亿，该铺现时作护老院用途，租务需求殷切，故料买家租金回报稳定。
事实上，投资市场受淡风吹袭，邓成波近期已连环放售旗下多项物业，其中，湾仔轩尼诗道168至170号焕然楼，以意向价4亿放售，地盘面积约1915方呎，可建楼面约28725方呎，每呎楼面地价约13925元。现址为一幢14层高商住大楼，地下至阁楼为商铺，1楼至12楼为住宅，总楼面约22368方呎。
另外，邓成波于今年以来放售旗下物业包括旺角豉油街地盘及九龙城衙前塱道项目8成业权，市场估值分别为4.5亿及6.5亿；同时，西贡康定路5座工厦亦推出市场放售，包括实惠集团大厦、中华制漆大厦1及2座等。
(星岛日报)
北角皇都戏院强拍新世界底价47亿投得郑志刚：形神俱备保育天台飞拱物开放「打卡」
屹立北角六十多年的皇都戏院大厦为一级历史建筑，八月获土地审裁处批准强拍，昨日由提出申请强拍的新世界发展，在无竞争对手下，以底价四十七亿七千六百万元投得，为本港历来金额最多的强拍个案。新世界早前已经收购约九成八业权，预计于十一月中完成法律程序后，正式成为该地段的业权持有人，并会啟动保育计画。新世界昨表示，将尽力保留和重塑戏院的历史面貌，包括保留天台俗称「飞拱」的桁架建筑并开放予公眾「打卡」，变身为戏院及剧院于一身的文化绿洲项目，料明年可完成具体的保育方案。
皇都戏院前身为璇宫戏院，于一九五二年落成，五九年易手后，改名为皇都戏院，属单幢式戏院，过去集电影、粤剧、海外歌舞团等于一身，至一九九七年二月底上映最后一部电影《一个好人》后正式结业，昔日的堂座部分被改为桌球室。
活化为全新文化绿洲
新世界发展决定将皇都戏院大厦进行「三保」保育管理计画，即保建筑、保飞拱、保用途，亦即保留并復修整个戏院部分的外墙、天台拋物綫型桁架，以及重构集戏院及剧院于一身的艺术表演场地，把皇都戏院昇华为「文化绿洲」。两年前，新世界发展已聘请保育经验丰富中外精英团队，包括Purcell、WilkinsonEyre、AGC开展「保育管理计画」，研究皇都各处历史价值，以便筹备详细保育蓝图，将在场内各处3D扫描、勘探等，以掌握皇都结构。
3D扫描掌握各处结构
皇都戏院多年失修，经历一九九五年四级火警，及曾改建成桌球室，当年大规模改动令原本戏院残破不堪，预料勘探会困难重重，现时只有初步保育计画及「三保」承诺，详细发展要待完成勘探再作公布。
新世界发展执行副主席兼行政总裁郑志刚昨表示，皇都戏院是现今硕果仅存的珍贵文化古迹，类似这类富历史价值的五十年代戏院，香港早已荡然无存。皇都戏院不但止拥有六十八年历史，其建筑富现代主义色彩，五十年代时更一度成为国际文化表演地标。他指，保育并非只是保留旧建筑，而是要形神俱备，希望尽一切努力，令皇都戏院「重生」，让这座一级历史建筑重拾生命力，成为香港下一代的文化绿洲。郑又指，集团需要时间让保育团队到场勘探，以及制定保育计画，并期望将项目打造成联合国教科文组织认可的国际古迹。
皇都戏院屋顶採独特的「拱桥式建筑」设计，此「飞拱」被国际保育组织DOCOMOMOInternational喻为举世无双的建筑设计，设计有实际建筑力学用途，令戏院可无柱设计，同时可减低外来声音对戏院的震盪，令视听质素得以提升。惟天台过往是机房、员工休息室，禁止公眾进入。据了解，新世界发展正研究如何改造为公眾可进入的休憩空间，让公眾近距离欣赏及「打卡」。活化后的皇都戏院将发展作多元化表演场地，并打算引入国际级表演，同时成为支持本地艺术人创作及表演的地点。
逾百件文物将展出
新世界发展又已收集逾百件与皇都相关的文物，包括戏院告示牌、当年与片商签订的协议等。新世界亦正搜寻当年戏院的吊灯，同时也会公开向公眾徵集文物，期望在保育后，于场内展出。戏院的外墙有一幅名为《蝉迷董卓》的浮雕，出自中国画家梅与天之手，将中国笔触融入西洋画，结合中西文化特色，具有保育价值，二〇一七年获古諮会评为一级历史建筑物。新世界指由于浮雕多年来缺乏保养，且部分已破损，团队将尽力研究復修。
负责是次拍卖的代理表示，该项目的成交价属市价水平，惟项目保育工作有一定限制，料增加发展商建筑成本。
(星岛日报)
上季写字楼成交 57亿按季增85%
去年下半年呈胶着状态的买卖市场逐步起动，最新季度的写字楼买卖成交走势平稳，代理数据显示，第三季写字楼录约57亿元买卖，按季增85%。
根据代理资料显示，第三季截至9月22日，市场共录得约133宗写字楼买卖成交，预料全季会与第二季宗数相若，呈回稳迹象。金额方面，由于季内录得多宗全幢写字楼成交个案，带动总成交金额暂录56.59亿元，按季已增加约85%，相比第一季劲升3倍。今季租赁就呈量稳价跌走势，第三季录得约1,268宗写字楼租务个案，涉及总金额约9,804万元，成交量与次季相若，金额就下跌约两成。
中环空置率10年新高
指标商厦市场表现良好，港岛区第三季共录得约4宗指标商厦买卖个案，比次季仅2宗为多，而累计全年仅录得9宗，远低于去年全年26宗水平；而平均成交呎价则有所下调，第三季录得2.2万元，按季下跌约16%。九龙方面，第三季有约6宗指标商厦买卖成交，平均呎价约1.3万元，对比第二季仅约2宗及呎价约1.11万元表现为佳。指标商厦租务成交走势则普遍平稳，港九指标商厦第三季暂录得约114宗租赁个案，预料整季与第二季约128宗相若。
至于甲厦空置率方面，陈氏指出，各核心区包括金鐘、中环、上环、湾仔及铜锣湾，自年初起一直递增，例如金鐘及中环已分别升超过8%及5%，创近10年及7年新高；不过自8月起，最新空置率升幅有所收窄，8月中环甲厦空置率比7月回落约0.37个百分点，空置情况有所改善。
代理分析，虽然现时受环球经济不景气拖累，但香港位居亚洲金融地位扎根多年，不论其与国内及外国的贸易交流或税务条件等都极具优势，长远而言本港写字楼物业前景亮丽，整体保持审慎乐观态度。预计第四季商厦买卖成交量会轻微上升至150宗水平，租务则会增加至约1,500宗，然而租售价短期内仍有下调压力，两者跌幅约5%。
(经济日报)
啟德旅游商地变阵 增商业楼面
比邻邮轮码头 助增竞投意慾
前身啟德旅游中枢的第4D区2号地皮，政府改变推地策略，项目可建楼面247万平方呎，当中娱乐消閒部分比例由4成大降至15至20%，增加可发展写字楼的空间，料有助增加发展商竞投意慾。
该幅用地比邻啟德邮轮码头，佔地约64万平方呎，属于「其他指定 (旅游相关的商业、酒店及旅游)」用途，在2015年时起动九龙东办事处曾称为「啟德旅游中枢」用途，可建楼面达247万平方呎，属于近年推出规模最大型的商业地之一。
娱乐休閒比例 4成变20%
据当时负责项目的起动九龙东办事处公布的资料，项目由「娱乐及休閒」、「酒店、零售、办公室」及「其他 (包括交通设施)」三部分组成，分别佔总楼面面积的4成、5成半以及半成，并提供弹性给发展商提交方案，上下调动「娱乐及休閒」、「酒店、零售、办公室」的楼面比例5%。
不过，根据起动九龙东办事处最新提交规划草案，将「娱乐及休閒」比例大幅下调至15至20%，以楼面计算，相当于由原本近百万平方呎，减少最少37万平方呎，减幅多达60%。
至于原本的「酒店、零售、办公室」楼面，佔比增加至75至80%，较原本的55至65%有所增加。当局特别分拆成为「酒店」，以及「零售及办公室」用途，前者佔比为15至20%，后者则大约55至65%。
因此，整个4D区项目的写字楼楼面，将会多达135.8万平方呎。有测量师指出，相信政府是参考邮轮码头的发展未如预期，再加上区内不少商业、酒店地均改成住宅发展，所以娱乐及旅游配套减少。
(经济日报)
旺角中心连录两宗减价易手 涉资共4500万
有业主减价放售旗下两个位于旺角中心高层写字楼单位，成交价共约4500万元，减幅约25%。
代理表示，旺角弥敦道688号旺角中心1期高层12至13室，面积约1492方呎，成交价约2700万元，平均呎价约18097元。单位以连租约形式售出，现时月租收入约8.2万元，呎租约55元，租金回报约3.6厘，租期至今年11月。据悉，买家为医务行业相关人士，不排除单位在租约届满后会作自用。
另一宗成交个案亦由上述业主沽出，位处同层06室，面积约1007方呎，以约1800万元易手，成交呎价约17875元。单位现由眼科诊所租用，呎租约50元，租金回报约3.3厘，租期至2021年底。据知，买家为投资者。
(信报)
State Theatre to be reborn as cinematic cultural landmark
New World Development (0017) won the auction for the historic State Theatre in North Point at the reserve price of HK$4.776 billion, a record high for compulsory auctions in the city.
The developer said it will conserve the iconic architecture, including the parabolic exoskeleton truss and mural relief, and "transform the 68-year-old building into a landmark steeped in cinematic culture."
NWD had acquired 98 percent of the ownership in the building, and the reserve price was 53 percent higher than a market valuation of HK$3.12 billion in 2018.
NWD is to launch a conservation project for the building, and an international team will start to revitalize its architecture. They will preserve the building's iconic architecture, including the parabolic exoskeleton truss and mural relief.
Leading the team are British firms WilkinsonEyre and Purcell - who worked on the Gasholders London redevelopment scheme and the restoration of Tai Kwun, the former Central Police Station Compound in Hong Kong, respectively - as well as Hong Kong-based AGC Design, who took part in the revitalisation of Lui Seng Chun, a 89-year-old house in Hong Kong, restored as a Chinese medicine centre.
Chief executive and executive vice-chairman Adrian Cheng Chi-kong said it takes time to revitalize the architecture and make detailed plans, and the company is yet to figure out the total investment and preservation costs. He hopes the building can be turned into a historical site that could be recognized by The United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization.
Cheng expects the parabolic exoskeleton truss on the rooftop, as well as a part of the shopping mall, would be redeveloped into a performing venue.
Surveyor says that the conservation may reduce the gross floor area and increase the development costs. Market surveyors expect the cost could reach HK$40,000 per sq ft after completion.
The cinema building first opened in 1952 and was declared as a Grade I historic building in 2017.
(The Standard)
